Najem okazjonalny
Najem okazjonalny to doskonałe rozwiązanie dla właściciela lokalu, który chce mieć pewność, że jego prawa będą chronione w przypadku nierzetelności najemcy. Dowiedz się, jak prawidłowo sporządzić umowę najmu okazjonalnego, jakie powinna zawierać zapisy i załączniki oraz ile wynosi taksa notarialna i podatki.
W razie wątpliwości prosimy o kontakt z notariuszem w celu wyjaśnienia wątpliwości i umówienia terminu wizyty w kancelarii.
Zobacz również
Sprzedaż mieszkania
Dowiedz się, jak sporządzić umowę sprzedaży mieszkania, która będzie zgodna z prawem, na czym polega umowa przedwstępna, jak zabezpieczyć płatność oraz ile wynosi taksa notarialna.
Przepisanie mieszkania
Dowiedz się, jak prawidłowo sporządzić umowę darowizny mieszkania, ile wynosi podatek od darowizny i jakie obowiązują zwolnienia oraz jaka jest wysokość taksy notarialnej i opłat sądowych.
Poświadczenie dziedziczenia
Akt poświadczenia dziedziczenia jest sposobem na potwierdzenie nabycia spadku. Dowiedz się, jak wygląda procedura, jakie dokumenty należy przygotować, kto musi stawić się w kancelarii oraz jaki jest koszt.
Co to jest najem okazjonalny
Zgodnie z definicją zawartą w Ustawie z dnia 21 czerwca 2001 r. o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i o zmianie Kodeksu cywilnego, „najem okazjonalny” to umowa najmu lokalu mieszkalnego, która odnosi się do lokalu własności osoby fizycznej i może być zawarta na oznaczony czas, nie dłuższy niż 10 lat. Umowa ta posiada taką samą wartość prawną jak zwykła umowa najmu, jednak umożliwia szybszą egzekucję komorniczą i opróżnienie lokalu w przypadku niesolidnych najemców.
Art. 19a. 1. Umową najmu okazjonalnego lokalu jest umowa najmu lokalu mieszkalnego, którego właściciel, będący osobą fizyczną, nie prowadzi działalności gospodarczej w zakresie wynajmowania lokali, zawarta na czas oznaczony, nie dłuższy niż 10 lat.
Z kolei Art. 158 Kodeksu cywilnego wymusza za zachowanie formy aktu notarialnego.
Umowa najmu okazjonalnego – co musi zawierać
2. Do umowy najmu okazjonalnego lokalu załącza się w szczególności:
- oświadczenie najemcy w formie aktu notarialnego, w którym najemca poddał się egzekucji i zobowiązał się do opróżnienia i wydania lokalu używanego na podstawie umowy najmu okazjonalnego lokalu w terminie wskazanym w żądaniu, o którym mowa w art. 19d ust. 2;
- wskazanie przez najemcę innego lokalu, w którym będzie mógł zamieszkać w przypadku wykonania egzekucji obowiązku opróżnienia lokalu;
- oświadczenie właściciela lokalu lub osoby posiadającej tytuł prawny do lokalu, o którym mowa w pkt 2 lub ust. 3, o wyrażeniu zgody na zamieszkanie najemcy i osób z nim zamieszkujących w lokalu wskazanym w oświadczeniu; na żądanie wynajmującego załącza się oświadczenie z podpisem notarialnie poświadczonym.
Tak jak wskazują cytowane powyżej przepisy, umowa najmu okazjonalnego dla zachowania swej ważności musi zawierać trzy załączniki:
- Załącznik 1 do umowy najmu okazjonalnego: oświadczenia Najemcy o poddaniu się rygorowi egzekucji w zakresie opróżnienia oraz wydania lokalu. Aby podpisanie umowy najmu okazjonalnego miało sens, załącznik 1, czyli oświadczenia o poddaniu się egzekucji, musi mieć formę aktu notarialnego.
- Załącznik 2 do umowy najmu okazjonalnego: wskazujący przez Najemcę inny lokal, do którego przeniesie się w razie przeprowadzenia egzekucji. Załącznik ten nie musi mieć formy aktu notarialnego, wystarczy zachowanie formy pisemnej
- Załącznik 3 do umowy najmu okazjonalnego: oświadczenia właściciela wspomnianego w Załączniku 2 innego lokalu, zawierającego pisemną zgodę na to, aby Najemca w nim zamieszkał. Załącznik ten może mieć zwykłą formę pisemną, jednak niekiedy wynajmujący decydują się na notarialne poświadczenie podpisu właściciela lub osoby posiadającej tytuł prawny do innego lokalu, w którym Najemca zamieszka w przypadku egzekucji.
Wzór umowy najmu okazjonalnego
Treść umowy najmu okazjonalnego może sformułować każdy. Zarówno wynajmujący jak i najemca powinni przemyśleć, co jest dla nich w tej umowie najistotniejsze i jakie zapisy najlepiej ich zabezpieczą, a następnie zawrzeć w umowie punkty dostosowane do swoich potrzeb. Proszę pamiętać, że jeśli chcą Państwo mieć możliwość wcześniejszego wypowiedzenia umowy, to powinno to być wyraźnie w niej wskazane (z podaniem terminu wypowiedzenia).
Wypowiedzenie umowy najmu okazjonalnego
Tak jak wiele aspektów instytucji najmu okazjonalnego, tak samo i sposób rozwiązania umowy regulowany jest przepisami prawa. Zgodnie z ustawą o ochronie praw lokatorów, wypowiedzenie umowy najmu jest możliwe w następujących przypadkach:
- Jeśli najemca, mimo pisemnego upomnienia, nadal korzysta z mieszkania w sposób sprzeczny z umową lub niezgodny z jego przeznaczeniem, zaniedbuje swoje obowiązki, powodując przy tym szkody lub niszczy urządzenia, które są przeznaczone do wspólnego użytku mieszkańców, lub jeśli najemca w rażący lub uporczywy sposób przeciwko porządkowi domowemu narusza prawa innych lokatorów i/lub mieszkańców budynku.
- Jeśli najemca opóźnia zapłatę czynszu lub innych opłat wynikających z umowy przez co najmniej trzy pełne okresy płatności, pomimo uprzedzenia na piśmie o zamiarze wypowiedzenia umowy oraz wyznaczenia kolejnego, miesięcznego terminu zapłaty zaległych i bieżących należności.
- Jeśli najemca wynajmie, podnajmie lub udostępni mieszkanie lub jego część bez pisemnej zgody właściciela.
Poza wymienionymi powyżej sytuacjami, umowa najmu okazjonalnego może zostać wypowiedziana w przypadku, gdy najemca stracił możliwość zamieszkania w lokalu, który został wskazany w załączniku do umowy o najem okazjonalny i nie zaoferował alternatywnego miejsca zamieszkania lub nie otrzymał od właściciela mieszkania oświadczenia o możliwości zamieszkania tam w przypadku eksmisji.
Chętnie wyjaśnię wszelkie wątpliwości związane ze sporządzeniem umowy najmu okazjonalnego. Dowiedz się, jak należy sformułować umowę i jakie załączniki powinna zawierać, które z nich powinny być sporządzone u notariusza, a jakie mogą mieć zwyczajną postać pisemną.
Ile kosztuje sporządzenie umowy najmu okazjonalnego u notariusza
Taksa notarialna pobierana przez notariusza ustalana jest w rozporządzeniu Ministra Sprawiedliwości.
W przypadku umowy najmu okazjonalnego, jeśli strony umowy uzgodniły jej treść i nie chcą, aby miała formę aktu notarialnego, notariusz pobierze honorarium wyłącznie za sporządzenie załącznika 1, czyli oświadczenia o dobrowolnym poddaniu się egzekucji. Za sporządzenie oświadczenia o dobrowolnym poddaniu się egzekucji notariusz pobierze opłatę w wysokości 1/10 minimalnego wynagrodzenia za płacę. W chwili opracowywania niniejszego artykułu minimalne wynagrodzenie wynosi 3490 zł, a od 1 lipca 2023 zostanie podniesione do 3600 zł. Wyliczona na tej podstawie taksa notarialna wynosi więc 349 zł.
Jeśli wynajmujący zażąda od najemcy podpisu notarialnie poświadczonego na załączniku nr 3, notariusz również za tę czynność pobierze opłatę. Koszt takiego poświadczenie podpisu wynosi 20 zł.
Do wyżej wymienionych kosztów należy doliczyć opłatę za wypisy w wysokości 6 zł za każdą rozpoczętą stronę. Honorarium notariusza obłożone jest 23-procentowym podatkiem PTiU (VAT).
Obliczenie taksy notarialnej przy sprzedaży mieszkania
W przypadku sprzedaży mieszkania o wartości 800 tys. zł, maksymalna wysokość taksy notarialnej wynosi 1985 zł ((1010 + 2960)/2) plus 23% VAT.