Przepisanie mieszkania
Każda transakcja darowizny mieszkania, bez względu na formę własności, wymaga sporządzenia umowy w formie aktu notarialnego. Dowiedz się, jak prawidłowo sporządzić umowę darowizny mieszkania, jakie powinna zawierać zapisy, jakie podatki należy zapłacić i komu przysługują zwolnienia oraz ile wynosi taksa notarialna i opłaty sądowe.
W razie wątpliwości prosimy o kontakt z notariuszem w celu wyjaśnienia wątpliwości i umówienia terminu wizyty w kancelarii.
Z tego artykułu dowiesz się:
- 1. Umowa darowizny mieszkania
- 2. Dożywocie i służebność jako alternatywy dla darowizny
- 3. Przepisanie mieszkania – Łódź Retkinia
- 4. Co powinna zawierać umowa darowizny mieszkania
- 5. Umowa darowizny mieszkania – wzór
- 6. Darowizna mieszkania na dziecko
- 7. Dokumenty potrzebne przy darowiźnie mieszkania
- 8. Darowizna mieszkania a opłata sądowa
- 9. Podatki wynikające z darowizny mieszkania
- 10. Stawki podatku od spadku i darowizn – tabela 2023
- 11. Kwoty wolne od podatku od darowizny w 2023 roku
- 12. Ile kosztuje przepisanie mieszkania u notariusza
Zobacz również
Sprzedaż mieszkania
Dowiedz się, jak sporządzić umowę sprzedaży mieszkania, która będzie zgodna z prawem, na czym polega umowa przedwstępna, jak zabezpieczyć płatność oraz ile wynosi taksa notarialna.
Najem okazjonalny
Najem okazjonalny to doskonałe rozwiązanie dla właściciela lokalu, który chce mieć pewność, że jego prawa będą chronione w przypadku nierzetelności najemcy. Dowiedz się, jak sporządzić umowę i jakie powinna zawierć załączniki.
Poświadczenie dziedziczenia
Akt poświadczenia dziedziczenia jest sposobem na potwierdzenie nabycia spadku. Dowiedz się, jak wygląda procedura, jakie dokumenty należy przygotować, kto musi stawić się w kancelarii oraz jaki jest koszt.
Umowa darowizny mieszkania to czynność prawna często dokonywana u notariusza. Wiąże się ona z koniecznością zgromadzenia kompletu niezbędnych dokumentów, prawidłowego sformułowania umowy, obliczenia należnych podatków, opłat sądowych oraz taksy notarialnej. Zmiana właściciela mieszkania wiąże się z koniecznością ujawnienia tego faktu w księdze wieczystej. Notariusz doświadczony w sprawach dotyczących obrotu nieruchomościami zapewni sprawne i bezpieczne sfinalizowanie przepisania mieszkania na członków najbliżej rodziny, informując strony o przysługujących im zwolnieniach w podatku od spadków i darowizn.
Umowa darowizny mieszkania
Przepisanie to potoczne określenie dla darowizny. Kwestie dotyczące umowy darowizny szczegółowo regulują przepisy Kodeksu cywilnego (kc). Art. 888 stanowi:
§1. Przez umowę darowizny darczyńca zobowiązuje się do bezpłatnego świadczenia na rzecz obdarowanego kosztem swego majątku.
Art. 888 kc
Darowizna jest więc zobowiązaniem darczyńcy do nieodpłatnego świadczenia swoim majątkiem względem obdarowanego. Ponieważ darowizna z definicji jest czynnością nieodpłatną, z praktyki mojej kancelarii wynika, że dotyczy przekazaniu majątku członkom najbliższej rodziny lub rzadziej na organizacjom charytatywnym, fundacjom lub związkom wyznaniowym.
Dożywocie i służebność jako alternatywy dla darowizny
Jako alternatywa dla darowizny istnieją jeszcze dwie inne formy przepisania mieszkania. Każda ma zalety i wady. Warto więc dopasować metodę przepisania mieszkania do konkretnej sytuacji.
Umowa o dożywocie
Umowa o dożywocie polega na przeniesieniu własności mieszkania w zamian za dożywotnie utrzymanie. Jeśli postanowienia umowne nie regulują tego inaczej, nabywca mieszkania (np. córka lub syn) przyjmuje dotychczasowego właściciela mieszkania jako domownika, dostarczając mu wyżywienie, ubranie, mieszkanie i zapewniając mu należytą pomoc i opiekę w chorobie.
Umowa dożywocia ma charakter ekwiwalentny – opieka nad dożywotnikiem stanowi wynagrodzenie za przekazanie nieruchomości. Co za tym idzie, wartość nieruchomości przekazanej w zamian za opiekę nad seniorem nie będzie w razie jego śmierci wpływała na wysokość roszczenia o zachowek. W przypadku darowizny nieruchomości, nawet jeśli związana jest ze służebnością mieszkania, zachowek będzie obejmował również przedmiotową nieruchomość.
Darowizna mieszkania ze służebnością
Umowa dożywocia i dożywotnia służebność mieszkania to zupełnie różne czynności prawne, choć bardzo często są mylone. Służebność mieszkania zwykle ustanawiana jest na rzecz darczyńcy w czasie zawierania umowy darowizny. Z jednej więc strony właściciel mieszkania przenosi prawo własności na obdarowanego, najczęściej swojego bliskiego krewnego – syna czy córkę. Z drugiej strony, obdarowany ustanawia dożywotnie prawo do zamieszkiwania w całości lub części otrzymanej nieruchomości.
W przypadku darowizny nieruchomości ze służebnością mieszkania) roszczenie spadkobierców o zachowek będzie jak najbardziej uzasadnione.
Przekazanie mieszkania w spadku
W przypadku przekazania mieszkania w spadku, na przykład w oparciu o zapis windykacyjny w testamencie, spadkobierca stanie się właścicielem nieruchomości w momencie śmierci testatora. Ten sposób przepisania nieruchomości również niesie ze sobą konieczność zaspokojenia roszczeń pozostałych spadkobierców wynikających z zachowku.
Przepisanie mieszkania – Łódź Retkinia
W zależności o rodzaju prawa własności do mieszkania, darowizna odbywa się z wykorzystaniem różnych dokumentów, a niekiedy jest wręcz wykluczona.
Spółdzielcze mieszkanie własnościowe
Mieszkanie własnościowe w formie spółdzielczej formalnie nie jest własnością jej posiadacza. Posiada on jedynie ograniczone prawa rzeczowe, uregulowane w Ustawie o spółdzielniach mieszkaniowych z 15 grudnia 2000 roku. W praktyce jednak, posiadacz ma bardzo zbliżone prawa do właściciela nieruchomości. Takie mieszkanie można sprzedać, wynająć oraz dziedziczyć na takich samych zasadach jak mieszkanie będące odrębną własnością lokalu. Istnieje jednak różnica w tym, że ze względu na ograniczone prawa rzeczowe, posiadacz spółdzielczego mieszkania własnościowego nie może w pełni dysponować swoim lokalem jak właściciel mieszkania na zasadzie odrębnej własności. Zmiany w posiadaniu mieszkania wymagają zgody zarządu spółdzielni mieszkaniowej oraz zgłoszenia transakcji sprzedaży. Czasem konieczne jest także uiszczenie opłat związanych z przepisaniem prawa do lokalu oraz przestrzeganie innych wymogów regulowanych przez spółdzielnię.
Mieszkanie będące własnością odrębną
Mieszkanie będącego własnością odrębną ma pełne prawo do dysponowania nim – może je wynajmować, sprzedawać lub przekazywać w spadku. Osoba posiadająca takie mieszkanie jest jego właścicielem, a także posiada ułamkową własność części wspólnych, takich jak klatki schodowe, dach, elewacje oraz tereny przyległe do budynku. W dodatku, właściciel mieszkania jest właścicielem nieruchomości gruntowej, na której stoi budynek mieszkalny.
Zmiany dotyczące własności mieszkania odrębnego muszą zostać zarejestrowane w księdze wieczystej, co wiąże się z konieczności uiszczenia opłat za złożenie wniosku wieczystoksięgowego oraz związanej z tym opłaty sądowej.
Mieszkanie lokatorskie
Posiadacz lokatorskiego spółdzielczego prawa do lokalu nie jest właścicielem mieszkania, ale ma prawo do korzystania z niego na warunkach określonych w umowie. Lokatorskie spółdzielcze prawo do lokalu oznacza, że mieszkanie jest udostępniane przez spółdzielnię na podstawie umowy. Takie mieszkanie również może być sprzedane czy darowane, może się to odbyć dopiero po przekształceniu w odrębną własność lokalu. Aby to zrobić, musi spełnić kilka warunków:
- Upewnić się, że sytuacja prawna gruntu, na którym znajduje się budynek, jest wolna od roszczeń innych podmiotów.
- Spłacić nakłady, jakie spółdzielnia zainwestowała w mieszkanie.
- Uregulować wszelkie zaległości w opłatach czynszu związanych z lokalem.
Proces przekształcenia prawa do mieszkania w odrębną własność musi być potwierdzony aktem notarialnym, sporządzonym przez notariusza. Nabycie odrębnej własności zostanie uznane dopiero w momencie wpisu do księgi wieczystej, dlatego konieczne jest jej założenie.
Mieszkanie komunalne
Posiadacz mieszkania komunalnego może je darować dopiero po jego wykupieniu od gminy. Decyzja o sprzedaży mieszkania komunalnego należy do wyłącznej właściwości gminy. Oznacza to, że mieszkanie komunalne można wykupić jedynie wtedy, gdy gmina przeznaczyła je do sprzedaży. Najemcy co do zasady nie przysługuje roszczenie o sprzedaż zajmowanego mieszkania.
Chętnie wyjaśnię wszelkie wątpliwości związane z przepisaniem mieszkania. Dowiedz się, jakie dokumenty niezbędne są do przeprowadzenia czynności notarialnej, ile wynosi podatek, jakie mogą przysługiwać zwolnienia, jaka jest wysokość taksy notarialnej i opłat sądowych.
Co powinna zawierać umowa darowizny mieszkania
Umowa darowizny mieszkania powinna zawierać takie informacje jak:
- datę i miejsce sporządzenia umowy,
- dane darczyńcy – imię, nazwisko, adres, PESEL, numer dowodu; w przypadku, gdy przedmiot darowizny przysługuje więcej niż jednej osobie, np. drugiemu małżonkowi, należy umieścić również i jego dane;
- dane obdarowanego – imię, nazwisko, adres, numer PESEL, numer dowodu,
- określenie przedmiotu darowizny – dane przypisywanego mieszkania – adres, numer księgi wieczystej itp.
- oświadczenia darczyńcy i obdarowywanego – stwierdzenie chęci i możliwości przekazania oraz przyjęcia darowizny,
- określenie daty wydania w posiadanie przedmiotu darowizny,
- jeśli warunkiem darowizny jest np. zobowiązanie obdarowanego do wykonania określonego działania, takie zobowiązanie powinno zostać szczegółowo opisane w umowie.
Umowa darowizny mieszkania – wzór
Ponieważ umowa darowizny mieszkania musi być sporządzona w formie aktu notarialnego, i tak sformułuje ją notariusz. Poniżej zamieszczony wzór może być pomocny, jeśli strony chcą wcześniej przygotować umowę zawierającą własne, niestandardowe zapisy.
Darowizna mieszkania na dziecko
Dziecko czyli osoba małoletnia ma zdolność prawną i może tym samym posiadać własny majątek oraz przyjmować darowizny. Pomimo tego opiekunowie prawni nie mogą bez zezwolenia sądu opiekuńczego dokonywać czynności przekraczających zakres zwykłego zarządu ani wyrażać zgody na dokonywanie takich czynności przez dziecko. Rodzice mogą bez zezwolenia sądu opiekuńczego przewidzianego w art. 101 § 3 kodeksu rodzinnego i opiekuńczego nabywać dla małoletniego dziecka nieruchomości na podstawie umowy darowizny w stanie wolnym od zobowiązań wobec darczyńcy lub osób trzecich. Jeśli jednak czynność darowizny wiązałaby się z jakimiś zobowiązaniami, należałoby złożyć wniosek do właściwego sądu o wyrażenie zgody na zawarcie takiej umowy w imieniu małoletnich dzieci.
Dokumenty potrzebne przy darowiźnie mieszkania
W celu ustalenia listy dokumentów niezbędnych do sporządzenia umowy darowizny mieszkania prosimy o przygotowanie numeru księgi wieczystej i kontakt osobisty, telefoniczny lub e-mailowy z kancelarią. Po sprawdzeniu stanu księgi wieczystej udzielimy informacji co do dokumentów i informacji niezbędnych do sporządzenia aktu notarialnego.
Dokumenty i informacje z punktów od 9 i 10 mogą być przedstawione przed samym momentem podpisania umowy darowizny mieszkania w kancelarii.
- dane osobowe stron (darczyńcy i obdarowanego) – imiona, nazwiska, numer PESEL, imiona rodziców, numer dowodu osobistego i jego ważności, adres zamieszkania,
- numer księgi wieczystej,
- podstawa nabycia mieszkania – wypis aktu notarialnego nabycia, lub prawomocne postanowienie sądu o stwierdzeniu nabycia spadku bądź akt poświadczenia dziedziczenia),
- zaświadczenie potwierdzające rozliczenie z tytułu podatku od spadków i darowizn – w przypadku nabycia na podstawie spadkobrania, bądź nabycia w drodze darowizny lub nieodpłatnego zniesienia współwłasności nieruchomości od 2007 roku – wydane przez właściwy urząd skarbowy,
- zaświadczenie wydane przez właściwą gminę o rewitalizacji i Specjalnej Strefie Rewitalizacji – w przypadku darowizny dokument ten nie jest konieczny,
- zaświadczenie wydane przez zarządcę nieruchomości o braku zaległości na lokalu – w przypadku darowizny dokument ten nie jest konieczny,
- zaświadczenie o braku zameldowanych osób w lokalu wydane przez właściwą gminę – jeśli strony sobie życzą, aby ten dokument był przedłożony do aktu notarialnego (w przypadku darowizny dokument ten nie jest konieczny),
- zgody wierzycieli na wykreślenie hipotek jeśli zadłużenia zostały spłacone – jeśli w księdze wieczystej w dziale IV ujawnione są hipoteki lub zaświadczenie banku o wysokości zadłużenia, sposobie dokonania jednorazowej całkowitej spłaty zadłużenia oraz o terminie wydania dokumentów zezwalających na wykreślenie hipotek z księgi wieczystej – jeśli zadłużenia zostaną spłacone po zawarciu aktu notarialnego
- wartość rynkowa lokalu (wartość darowizny),
- data wydania lokalu w posiadanie obdarowanemu.
Darowizna mieszkania a opłata sądowa
Wysokość opłat sądowych ustalają przepisy Ustawy z dnia 28 lipca 2005 roku o kosztach sądowych w sprawach cywilnych.
W przypadku darowizny mieszkania, notariusz pobiera opłatę za dokonanie wpisu w księdze wieczystej w wysokości 200 zł. Jeśli księgi dla danej nieruchomości nie ma i konieczne jest jej założenie, notariusz pobierze dodatkowo opłatę w wysokości 60 zł.
Podatki wynikające z darowizny mieszkania
Przekazanie nieruchomości gruntowej w drodze darowizny wiąże się z obowiązkiem zapłacenia podatku od spadków i darowizn. Taki podatek reguluje Ustawa z dnia 28 lipca 1983 r. o podatku od spadków i darowizn (UPSD).
Wartość nieruchomości, która podlega opodatkowaniu, jest ustalana na podstawie ceny nabycia nieruchomości lub jej wartości rynkowej. Wysokość podatku zależy od stopnia pokrewieństwa między darczyńcą a obdarowanym oraz od kwoty darowizny. Obowiązek podatkowy ciąży na obdarowanym.
Warto zaznaczyć, że obowiązek określenia wartość nabytych rzeczy leży po stronie nabywcy, czyli w tym przypadku obdarowanego i powinna być określoną w umowie darowizny. Wartość ta stanowi podstawę opodatkowania podatkiem od spadku i darowizn. Jednakże, jeśli deklarowana wartość darowizny w ocenie urzędu skarbowego jest zaniżona, strony zostają wezwane do jej skorygowania. Jeśli po korekcie wartość nadal zostanie uznana za zaniżoną, urząd powołuje biegłego w celu określenia wartości rynkowej. Jeśli różnica wartości ustalona przez biegłego przekracza 33% w stosunku do wartości deklarowanej przez strony darowizny, koszty ekspertyzy obciążają obdarowanego.
3. Wartość rynkową rzeczy lub praw majątkowych określa się na podstawie przeciętnych cen stosowanych w obrocie rzeczami tego samego rodzaju i gatunku, z uwzględnieniem ich miejsca położenia, stanu i stopnia zużycia, oraz w obrocie prawami majątkowymi tego samego rodzaju, zdnia powstania obowiązku podatkowego.
Art. 8 ust. 1 Ustawy o podatku od spadków i darowizn
4. Jeżeli nabywca nie określił wartości nabytych rzeczy lub praw majątkowych albo wartość określona przez niego nie odpowiada, według oceny naczelnika urzędu skarbowego wartości rynkowej, organ ten wezwie nabywcę do jej określenia, podwyższenia lub obniżenia, w terminie nie krótszym niż 14 dni od dnia doręczenia wezwania, podając jednocześnie wartość według własnej, wstępnej oceny. Jeżeli nabywca, pomimo wezwania, nie określił wartości lub podał wartość nieodpowiadającą wartości rynkowej, naczelnik urzędu skarbowego dokona jej określenia z uwzględnieniem opinii biegłego lub przedłożonej przez nabywcę wyceny rzeczoznawcy. Jeżeli organ podatkowy powoła biegłego, awartość określona z uwzględnieniem jego opinii różni się o więcej niż 33% od wartości podanej przez nabywcę, koszty opinii biegłego ponosi nabywca.
Art. 8 ust. 1 Ustawy o podatku od spadków i darowizn
Podatek od darowizny nieruchomości ma charakter progresywny, a jego wysokość zależna jest od stopnia pokrewieństwa między stronami. UPSD ustanawia trzy grupy podatkowe oraz tzw. grupę 0:
- I grupa – obejmuje małżonka, zstępnych, wstępnych, pasierba, zięcia, synową, rodzeństwo, ojczyma, macochę oraz teściów;
- II grupa – obejmuje zstępnych rodzeństwa, rodzeństwo rodziców, zstępnych i małżonków pasierbów, małżonków rodzeństwa, rodzeństwo małżonków, małżonków rodzeństwa małżonków oraz małżonków innych zstępnych;
- III grupa – obejmuje innych nabywców;
- grupa 0 – dotyczy darowizn na rzecz małżonka, zstępnego, wstępnego, pasierba, rodzeństwa, ojczyma lub macochy i uprawnia do całkowitego zwolnienia z podatku od spadków i darowizn. Podstawą prawną zwolnienia jest Art. 4a Ustawy z dnia 28 lipca 1983 r. o podatku od spadków i darowizn.
Stawki podatku od spadku i darowizn – tabela 2023
W roku 2023 obowiązują nowe stawki podatku od spadku i darowizn.
| Kwoty nadwyżki w zł | STAWKA PODATKU | |
|---|---|---|
ponad | do | |
Od nabywców z I grupy | ||
- | 11 128 | 3% |
11 128 | 22 256 | 333,90 zł i 5% od nadwyżki ponad 11 128 zł |
Od nabywców z II grupy | ||
- | 11 128 | 7% |
11 128 | 22 256 | 779 zł i 9% od nadwyżki ponad 11 128 zł |
22 256 | - | 1 780,60 zł i 12% od nadwyżki ponad 22 256 zł |
Od nabywców z III grupy | ||
- | 11 128 | 12% |
11 128 | 22 256 | 1.335,40 zł i 16% od nadwyżki ponad 11 128 zł |
22 256 | - | 3 115,90 zł i 20% od nadwyżki ponad 22 256 zł |
Kwoty wolne od podatku od darowizny w 2023 roku
Od wyliczonego podatku od darowizny na podstawie informacji z tabeli obowiązują kwoty wolne, których wysokość zależna jest od przynależności do grup podatkowych.
Kwoty pieniędzy lub kwoty wartości innych rzeczy zwolnione od podatku od spadków i darowizn w wysokości nieprzekraczającej:
- 10 434 zł – od jednego darczyńcy,
- 20 868 zł – od wielu darczyńców łącznie.
- 10 434 zł – jeżeli nabywcą jest osoba zaliczona do I grupy podatkowej (wcześniej 9637 zł);
- 7878 zł – jeżeli nabywcą jest osoba zaliczona do II grupy podatkowej (wcześniej 7276 zł);
- 5308 zł – jeżeli nabywcą jest osoba zaliczona do III grupy podatkowej (wcześniej 4902).
Ile kosztuje przepisanie mieszkania u notariusza
Sporządzenie aktu notarialnego umowy darowizny mieszkania wiąże się z koniecznością poniesienia następujących kosztów:
- taksa notarialna za sporządzenie umowy,
- taksa notarialna za wypisy w wysokości 6 zł za każdą stronę,
- opłata za złożenie wniosku wieczystoksięgowego,
- opłata sądowa za dokonanie wpisów w księdze wieczystej,
- podatki pobierane na rzecz Skarbu Państwa przez notariusza – podatek od spadków i darowizn oraz VAT.
Taksa notarialna pobierana przez notariusza ustalana jest w rozporządzeniu Ministra Sprawiedliwości. W przypadku darowizny mieszkania, honorarium notariusza liczone jest od wartości przedmiotu transakcji i wynosi:
- 100 zł przy wartości mieszkania do 3000 złotych,
- 100 zł + 3% od nadwyżki powyżej 3000 zł przy wartości mieszkania powyżej 3000 do 10 000 zł,
- 310 zł + 2% od nadwyżki powyżej 10 000 zł przy wartości mieszkania powyżej 10 000 do 30 000 zł,
- 710 zł + 1% od nadwyżki powyżej 30 000 zł przy wartości mieszkania powyżej 30 000 do 60 000 zł,
- 1010 zł + 0,4% nadwyżki powyżej 60 000 zł przy wartości mieszkania powyżej 60 000 zł do 1 000 000 zł,
- 4770 zł + 0,2% od nadwyżki powyżej 1 000 000 zł przy wartości mieszkania powyżej 1 000 000 zł do 2 000 000 zł,
- 6770 zł + 0,25% od nadwyżki powyżej 2 000 000 zł, ale nie więcej niż 10 000 zł lub 7500 zł (dla I grupy podatkowej) przy wartości mieszkania powyżej 2 000 000 zł.
W przypadku darowizny lokalu mieszkalnego i działek budowlanych, stawka taksy notarialnej wynosi 50% podstawowej. Notariusz określi taksę notarialną na podstawie analizy dokumentów konkretnej sprawy.
Honorarium notariusza obłożone jest 23-procentowym podatkiem PTiU (VAT).
Obliczenie taksy notarialnej przy przepisaniu mieszkania
W przypadku darowizny mieszkania o wartości 800 tys. zł, maksymalna wysokość taksy notarialnej wynosi 1985 zł ((1010 + 2960)/2) plus 23% VAT.