Sprzedaż mieszkania
Każda transakcja sprzedaży mieszkania, bez względu na formę własności, wymaga sporządzenia umowy w formie aktu notarialnego. Dowiedz się, jak prawidłowo sporządzić umowę sprzedaży mieszkania, jakie powinna zawierać zapisy, na czym polega umowa przedwstępna, jak zabezpieczyć płatność oraz ile wynosi taksa notarialna, podatki i opłaty sądowe.
W razie wątpliwości prosimy o kontakt z notariuszem w celu wyjaśnienia wątpliwości i umówienia terminu wizyty w kancelarii.
Z tego artykułu dowiesz się:
- 1. Umowa sprzedaży mieszkania
- 2. Sprzedaż nieruchomości – krok po kroku
- 3. Umowa przedwstępna
- 4. Zabezpieczenie płatności przy sprzedaży mieszkania
- 5. Dokumenty potrzebne przy sprzedaży mieszkania
- 6. Sprzedaż mieszkania a opłata sądowa
- 7. Sprzedaż mieszkania – podatki kupującego
- 8. Sprzedaż mieszkania – podatki sprzedającego
- 9. Ile kosztuje sporządzenie umowy sprzedaży mieszkania u notariusza
Zobacz również
Przepisanie mieszkania
Dowiedz się, jak prawidłowo sporządzić umowę darowizny mieszkania, ile wynosi podatek od darowizny i jakie obowiązują zwolnienia oraz jaka jest wysokość taksy notarialnej i opłat sądowych.
Najem okazjonalny
Najem okazjonalny to doskonałe rozwiązanie dla właściciela lokalu, który chce mieć pewność, że jego prawa będą chronione w przypadku nierzetelności najemcy. Dowiedz się, jak sporządzić umowę i jakie powinna zawierć załączniki.
Poświadczenie dziedziczenia
Akt poświadczenia dziedziczenia jest sposobem na potwierdzenie nabycia spadku. Dowiedz się, jak wygląda procedura, jakie dokumenty należy przygotować, kto musi stawić się w kancelarii oraz jaki jest koszt.
Transakcja sprzedaży mieszkania to jedna z najczęstszych czynności prawnych dokonywanych w kancelarii notarialnej. Wiąże się ona z koniecznością zgromadzenia kompletu niezbędnych dokumentów, prawidłowego sformułowania umowy, obliczenia należnych podatków, opłat sądowych oraz taksy notarialnej. Zmiana właściciela mieszkania wiąże się z koniecznością ujawnienia tego faktu w księdze wieczystej. Notariusz doświadczony w sprawach dotyczących obrotu nieruchomościami zapewni sprawne i bezpieczne sfinalizowanie sprzedaży mieszkania.
Umowa sprzedaży mieszkania
Kwestie dotyczące umowy sprzedaży, w tym sprzedaży mieszkania regulują przepisy Kodeksu cywilnego. Art. 535 stanowi:
Art. 535. Przez umowę sprzedaży sprzedawca zobowiązuje się przenieść na kupującego własność rzeczy i wydać mu rzecz, a kupujący zobowiązuje się rzecz odebrać i zapłacić sprzedawcy cenę.
Z kolei Art. 158 Kodeksu cywilnego wymusza za zachowanie formy aktu notarialnego.
Art.158.Umowa zobowiązująca do przeniesienia własności nieruchomości powinna być zawarta wformie aktu notarialnego. To samo dotyczy umowy przenoszącej własność, która zostaje zawarta wcelu wykonania istniejącego uprzednio zobowiązania do przeniesienia własności nieruchomości; zobowiązanie powinno być w akcie wymienione.
Zgodnie z Art. 73 § 2 Kodeksu cywilnego, niezachowanie takie formy jest powodem nieważności realizowanej czynności prawnej, w tym przypadku sprzedaży mieszkania.
Umowa sprzedaży mieszkania to zwykle obszerny dokument, zawierający wiele zapisów, ale w szczególności powinien on zawierać:
- określenie stron umowy (dane kupującego i sprzedającego),
- określenie przedmiotu umowy, a więc opisu nieruchomości – adres, numer lokalu, powierzchnię, numer księgi wieczystej oraz ewentualne ograniczenia w jej użytkowaniu;
- wskazanie ceny,
- określenie sposobu zapłaty ceny (gotówką, przelewem, z kredytu bankowego),
- wskazanie terminu zapłaty ceny (ew. rat),
- określenie terminu wydania mieszkania nabywcy.
Sprzedaż nieruchomości – krok po kroku
Sprzedaż i związany z nią zakup mieszkania jest procesem stosunkowo skomplikowanym, angażującym znaczne środki i obarczonym istotnym ryzykiem, szczególnie jeśli któraś ze stron nie ma wystarczającej wiedzy prawnej. Zwykle odbywa się to w następujących krokach:
- wycena nieruchomości – poprzez zaangażowania rzeczoznawcy lub samodzielnie porównując ceny podobnych mieszkań;
- skompletowanie dokumentów niezbędnych do sprzedaży;
- przygotowanie mieszkania do sprzedaży;
- znalezienie kupca/sprzedawcy – umieszczenie ogłoszenia w serwisie branżowym, wynajęcie pośrednika;
- zawarcie przedwstępnej umowy sprzedaży mieszkania – w sytuacji, gdy potrzeba czasu na załatwienie spraw;
- sporządzenie umowy sprzedaży nieruchomości w kancelarii notarialnej;
- rozliczenie podatków, honorarium notariusza i opłat sądowych;
- wpis w księdze wieczystej;
- rozliczenie zapłaty;
- przekazanie mieszkania nabywcy.
Umowa przedwstępna
Rzadko się zdarza, że finalna umowa sprzedaży mieszkania zostaje zawarta zaraz, gdy strony transakcji ustalą swój zamiar. Zwykle któraś ze stron, najczęściej kupujący, nie jest gotowy do natychmiastowego podpisania umowy sprzedaży. Czasem jest to związane z koniecznością pozyskania środków finansowania zakupu, a niekiedy to sprzedający musi poczekać na opróżnienie lokalu czy uregulowanie kwestii własnościowych.
Aby zagwarantować sobie ustalone warunki sprzedaży i zyskać czas na załatwienie spraw o których była mowa powyżej, strony decydują się na sporządzenie umowy przedwstępnej, w której sprzedający zapewnia zbyć mieszkanie, a kupujący zobowiązuje się jego nabycia za określoną cenę i na podanych warunkach. Warto podkreślić, że instytucja umowy przedwstępnej znajduje solidne umocowanie prawne. Tego typu czynność prawna określona została w kodeksie cywilnym.
Umowa, przez którą jedna ze stron lub obie zobowiązują się do zawarcia oznaczonej umowy (umowa przedwstępna), powinna określać istotne postanowienia umowy przyrzeczonej
Art. 389. § 1. Kodekcu cywilnego
Umowa przedwstępna może widać obie strony lub tylko jedną z nich. W tym drugim przypadku uprawnienie do żądania zawarcia umowy przyrzeczonej przysługuje wyłącznie jednej stronie, na przykład tylko sprzedającemu.
W odróżnieniu od finalnej umowy sprzedaży, umowa przedwstępna nie mus mieć postaci aktu notarialnego, ale być zwykłą umową pisemną. Jeśli strony strony chcą podreślić moc zobowiązania. Notariusz pomoże tak sformułować umowę przedwstępną, aby faktycznie gwarantowała konieczność zawarcia umowy przyrzeczonej i w razie odstąpienia od jej podpisanie była podstawą dochodzenia praw na drodze sądowej:
- wezwania do zapłaty odszkodowania z tytuły niewykonania umowy przedwstępnej,
- sądowego egzekwowania odszkodowania wynikającego z niewykonania umowy przedwstępnej,
- sądowego egzekwowania zawarcia umowy przyrzeczonej.
Chętnie wyjaśnię wszelkie wątpliwości związane ze sprzedażą mieszkania. Dowiedz się, jakie dokumenty niezbędne są do zawarcia transakcji, ile wynosi podatek, jakie mogą przysługiwać zwolnienia, jaka jest wysokość taksy notarialnej i opłat sądowych.
Zabezpieczenie płatności przy sprzedaży mieszkania
Zgodnie z obowiązującym prawem, przejście własności nieruchomości na inną osobę następuje już z chwilą podpisania aktu notarialnego i nie jest uzależnione od zapłacenia ustalonej ceny. Sprzedający ma do dyspozycji następujące sposoby zabezpieczenia płatności:
1. Oświadczenie o dobrowolnym poddaniu się egzekucji
Oświadczenie o dobrowolnym poddaniu się egzekucji to najczęściej stosowany sposób na zabezpieczenie zapłaty ustalonej przez strony ceny nieruchomości. Kupujący zobowiązuje do poddania się egzekucji w trybie art. 777 § 1 pkt. 4 lub 5 kodeksu postępowania cywilnego. Zobowiązanie takie zawarte jest w akcie notarialnym, w którym strona zobowiązana do zapłaty ceny poddaje się rygorowi egzekucji co do wykonania obowiązku zapłaty. Poddanie się egzekucji w akcie notarialnym daje sprzedającemu, który nie otrzymał zapłaty w umówionym terminie, możliwość zwrócenia się do sądu o nadanie aktowi klauzuli wykonalności. Posiadając akt notarialny z klauzulą wykonalności, sprzedający może udać się do komornika z wnioskiem o wszczęcie egzekucji. W ten sposób uzyskanie należnego świadczenia będzie możliwe w krótszym czasie, a dodatkowo zbędne będzie prowadzenie procesu sądowego.
Podstawy prawne dotyczące poddania się egzekucji z art. 777 § 1 pkt. 4 lub 5 Kodeksu postępowania cywilnego regulują procedurę egzekucyjną w przypadku nieruchomości. Zgodnie z art. 777 § 1 pkt. 4 KPC, egzekucja może zostać wszczęta na podstawie tytułu wykonawczego w postaci notarialnego aktu lub ugody zawartej przed sądem lub innym organem właściwym do jej zawarcia. Z kolei art. 777 § 1 pkt. 5 KPC stanowi, że egzekucja może zostać wszczęta na podstawie dokumentu urzędowego, który został potwierdzony przez notariusza.
Wniosek o nadanie klauzuli wykonalności aktowi notarialnemu z poddaniem się egzekucji składa się do sądu rejonowego właściwego dla miejsca położenia nieruchomości, na podstawie art. 778 KPC.
2. Natychmiastowy przelew bankowy
Natychmiastowy przelew bankowy podczas podpisywania umowy to również często stosowany sposób zabezpieczenia płatności za sprzedawane mieszkanie. Kupujący przelewa pieniądze na konto sprzedającego w momencie podpisania aktu notarialnego. Przed podpisaniem umowy strony transakcji powinny się upewnić, czy przelew faktycznie zostanie dokonany błyskawicznie. W tym celu sprzedający może otworzyć rachunek bankowy w banku kupującego. Warto mieć na uwadze, że przelew zadysponowany, ale nie zrealizowany można anulować.
3. Depozyt notarialny
Zabezpieczenie zapłaty ceny za sprzedaż nieruchomości za pomocą depozytu notarialnego to bardziej pewny i szybszy sposób niż oświadczenie o poddaniu się egzekucji. Zgodnie z art. 108 Ustawy Prawo o notariacie, notariusz może przyjąć na przechowanie pieniądze w walucie polskiej lub obcej związane z dokonywaną przez niego czynnością. W celu udokumentowania tych czynności, notariusz prowadzi specjalne konto bankowe i spisuje protokół, w którym wymienia datę przyjęcia, dane osoby składającej depozyt oraz datę i dane osoby odbierającej depozyt. Wydanie depozytu następuje za pokwitowaniem.
Zabezpieczenie zapłaty za pomocą depozytu notarialnego wiąże się z dodatkową opłatą notarialną, zgodnie z Rozporządzeniem Ministra Sprawiedliwości w sprawie maksymalnych stawek taksy notarialnej. Maksymalna stawka za tę czynność wynosi połowę stawki przewidzianej dla taksy notarialnej za zawarcie umowy sprzedaży nieruchomości.
W porównaniu z egzekucją, depozyt notarialny zapewnia większe bezpieczeństwo sprzedającemu, ponieważ pieniądze zostają przekazane do dyspozycji notariusza, a nie kupującego. W razie nieuiszczenia zapłaty przez kupującego, sprzedający może zażądać wydania pieniędzy z depozytu notarialnego, co jest szybsze niż w przypadku egzekucji.
4. Zapłata gotówką
Płatność gotówką za nieruchomość zdarza się coraz rzadziej. Po pierwsze wiąże się to ze znacznym ryzykiem utraty pieniędzy, a po drugie przeliczanie kilkuset tysięcy złotych jest mało praktyczne. Co więcej, od 1 stycznia 2024 roku będzie to zabronione na mocy prawa.
Konsument jest obowiązany do dokonywania płatności za pośrednictwem rachunku płatniczego, jeżeli jednorazowa wartość transakcji z przedsiębiorcą, bez względu na liczbę wynikających z niej płatności, przekracza 20 000 zł lub równowartość tej kwoty, przy czym transakcje w walutach obcych przelicza się na złote według średniego kursu walut obcych ogłaszanego przez Narodowy Bank Polski z ostatniego dnia roboczego poprzedzającego dzień dokonania transakcji.
Dokumenty potrzebne przy sprzedaży mieszkania
W celu ustalenia listy dokumentów niezbędnych do sporządzenia umowy sprzedaży mieszkania prosimy o przygotowanie numeru księgi wieczystej i kontakt osobisty, telefoniczny lub e-mailowy z kancelarią. Po sprawdzeniu stanu księgi wieczystej udzielimy informacji co do dokumentów i informacji niezbędnych do sporządzenia aktu notarialnego.
Dokumenty i informacje z punktów od 9 do 11 mogą być przedstawione przed samym momentem podpisania umowy sprzedaży mieszkania w kancelarii.
- dane osobowe stron (zbywców i nabywców) – imiona, nazwiska, numer PESEL, imiona rodziców, numer dowodu osobistego i jego ważności, adres zamieszkania,
- numer księgi wieczystej,
- podstawa nabycia mieszkania – wypis aktu notarialnego nabycia, lub prawomocne postanowienie sądu o stwierdzeniu nabycia spadku bądź akt poświadczenia dziedziczenia),
- zaświadczenie potwierdzające rozliczenie z tytułu podatku od spadków i darowizn – w przypadku nabycia na podstawie spadkobrania, bądź nabycia w drodze darowizny lub nieodpłatnego zniesienia współwłasności nieruchomości od 2007 roku – wydane przez właściwy urząd skarbowy,
- zaświadczenie wydane przez właściwą gminę o rewitalizacji i Specjalnej Strefie Rewitalizacji – w przypadku darowizny dokument ten nie jest konieczny,
- zaświadczenie wydane przez zarządcę nieruchomości o braku zaległości na lokalu – w przypadku darowizny dokument ten nie jest konieczny,
- zaświadczenie o braku zameldowanych osób w lokalu wydane przez właściwą gminę – jeśli strony sobie życzą, aby ten dokument był przedłożony do aktu notarialnego (w przypadku darowizny dokument ten nie jest konieczny),
- świadectwo charakterystyki energetycznej, wystawione przez uprawniony do tego podmiot,
- zgody wierzycieli na wykreślenie hipotek jeśli zadłużenia zostały spłacone – jeśli w księdze wieczystej w dziale IV ujawnione są hipoteki lub zaświadczenie banku o wysokości zadłużenia, sposobie dokonania jednorazowej całkowitej spłaty zadłużenia oraz o terminie wydania dokumentów zezwalających na wykreślenie hipotek z księgi wieczystej – jeśli zadłużenia zostaną spłacone po zawarciu aktu notarialnego,
- umowa kredytowa oraz zaświadczenie banku w celu ustanowienia hipoteki – w przypadku zakupu za środki pochodzące z kredytu hipotecznego,
- wartość rynkowa lokalu (cena sprzedaży lub wartość darowizny),
- data wydania lokalu w posiadanie nabywcom.
Sprzedaż mieszkania a opłata sądowa
Wysokość opłat sądowych ustalają przepisy Ustawy z dnia 28 lipca 2005 roku o kosztach sądowych w sprawach cywilnych.
W przypadku sprzedaży mieszkania, notariusz pobiera opłatę za dokonanie wpisu w księdze wieczystej w wysokości 200 zł. Jeśli księgi dla danej nieruchomości nie ma i konieczne jest jej założenie, notariusz pobierze dodatkowo opłatę w wysokości 100 zł.
Sprzedaż mieszkania – podatki kupującego
Notariusz pobiera od kupującego w imieniu Skarbu Państwa podatek PCC, zwany też podatkiem od wzbogacenia. Jego wysokość określona jest w Ustawie z dnia 9 września 2000 r. o podatku od czynności cywilnoprawnych (Ustawa o PCC).
Zgodnie z przepisami, sprzedaż nieruchomości podlega opodatkowaniu podatkiem zależnym od wartości nieruchomości w wysokości 2%. Warto przy tym podkreślić, że podstawą opodatkowania jest wartość rynkowa nieruchomości. Zazwyczaj jest to cena sprzedaży nieruchomości. Notariusz podanej umowie ceny nie weryfikuje, jednak wartość ta jest sprawdzana przez urzędników z urzędu skarbowego. W przypadku zaniżenia ceny sprzedaży, strony zostają wezwane do jej skorygowania. Jeśli i po korekcie cena nadal zostanie uznana za zaniżoną, urząd powołuje biegłego w celu określenia wartości rynkowej. W przypadku, gdy określona przez biegłego wartość różni się o więcej niż 33% od wartości podanej przez strony umowy, koszty sporządzenia opinii poniesie kupujący, a za podstawę opodatkowania przyjęta zostanie wartość mieszkania określona przez biegłego.
Jeśli sprzedawcą jest podatnik VAT, wówczas czynność sprzedaży zwolniona jest z PCC, ale zostaje obciążona podatkiem od sprzedaży i usług (VAT) w wysokości 23%.
Sprzedaż mieszkania – podatki sprzedającego
Zgodnie z obowiązującymi przepisami, dochody uzyskane ze sprzedaży mieszkania mogą się wiązać z koniecznością zapłacenia podatku dochodowego. Podstawą prawną dla obowiązku rozliczenia sprzedaży mieszkania przed fiskusem jest art. 30 ust. 1 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych. Według tego przepisu, podatek dochodowy należy płacić od dochodów osiągniętych przez osoby fizyczne w ciągu roku podatkowego. Dochód ten obejmuje między innymi zyski uzyskane ze sprzedaży nieruchomości.
Niemniej jednak, jeśli czas od nabycia nieruchomości upłynęło 5 lat lub więcej, nie ma konieczności składania deklaracji podatkowej. Sytuacja wygląda inaczej, jeśli okres ten był krótszy niż 5 lat. W takim przypadku, przy najbliższym rocznym rozliczeniu (po zakończeniu roku, w którym sprzedaż mieszkania miała miejsce), należy złożyć deklarację PIT-39 oraz uiścić podatek do 30 kwietnia.
Stawka podatku dochodowego od sprzedaży mieszkania wynosi 19% od dochodu uzyskanego ze sprzedaży. Aby obliczyć podatek, należy od przychodu odjąć koszty poniesione w związku z transakcją, takie jak na przykład koszty notarialne. Zatem, wysokość podatku zależy od dochodu, jaki został uzyskany ze sprzedaży mieszkania, a także od poniesionych kosztów.
Warto również zaznaczyć, że sprzedaż mieszkania nabytego w okresie krótszym niż 5 lat wiąże się z koniecznością zapłaty podatku dochodowego. Jednakże, istnieje możliwość skorzystania z ulgi, która przysługuje, jeśli środki pozyskane ze sprzedaży zostaną w ciągu 3 lat wykorzystane na cele mieszkaniowe. Przepis ten został uregulowany w art. 21 ust. 1 pkt 127 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych. W takiej sytuacji, należy to zadeklarować w formularzu PIT-39.
Ile kosztuje sporządzenie umowy sprzedaży mieszkania u notariusza
Obliczenie taksy notarialnej przy sprzedaży mieszkania
W przypadku sprzedaży mieszkania o wartości 800 tys. zł, maksymalna wysokość taksy notarialnej wynosi 1985 zł ((1010 + 2960)/2) plus 23% VAT.
Sporządzenie aktu notarialnego umowy sprzedaży mieszkania wiąże się z koniecznością poniesienia następujących kosztów:
- taksa notarialna za sporządzenie umowy + podatek VAT 23%,
- taksa notarialna za wypisy w wysokości 6 zł za każdą stronę + podatek VAT 23%,
- opłata za złożenie wniosku wieczystoksięgowego,
- opłata sądowa za dokonanie wpisów w księdze wieczystej,
- podatki pobierane na rzecz Skarbu Państwa przez notariusza – podatek od czynności cywilnoprawnych oraz VAT.
Taksa notarialna pobierana przez notariusza ustalana jest w rozporządzeniu Ministra Sprawiedliwości. W przypadku sprzedaży mieszkania, honorarium notariusza liczone jest od wartości przedmiotu transakcji i wynosi:
- 100 zł przy wartości mieszkania do 3000 złotych,
- 100 zł + 3% od nadwyżki powyżej 3000 zł przy wartości mieszkania powyżej 3000 do 10 000 zł,
- 310 zł + 2% od nadwyżki powyżej 10 000 zł przy wartości mieszkania powyżej 10 000 do 30 000 zł,
- 710 zł + 1% od nadwyżki powyżej 30 000 zł przy wartości mieszkania powyżej 30 000 do 60 000 zł,
- 1010 zł + 0,4% nadwyżki powyżej 60 000 zł przy wartości mieszkania powyżej 60 000 zł do 1 000 000 zł,
- 4770 zł + 0,2% od nadwyżki powyżej 1 000 000 zł przy wartości mieszkania powyżej 1 000 000 zł do 2 000 000 zł,
- 6770 zł + 0,25% od nadwyżki powyżej 2 000 000 zł, ale nie więcej niż 10 000 zł lub 7500 zł (dla I grupy podatkowej) przy wartości mieszkania powyżej 2 000 000 zł.
Notariusz określi taksę notarialną na podstawie analizy dokumentów konkretnej sprawy.
W przypadku sprzedaży niektórych nieruchomości, w tym mieszkań i działek budowlanych, wysokość taksy notarialnej wynosi połowę stawek bazowych. Stawki obniżone obowiązują w przypadku:
- umowy sprzedaży mieszkania własnościowego (lokalu mieszkalnego będącego własnością odrębną),
- umowy sprzedaży mieszkania spółdzielczego (spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu),
- umowy sprzedaży nieruchomości gruntowej stanowiącej działkę budowlaną w rozumieniu Art. 2 pkt 12 Ustawy z dnia 27 marca 2003 r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym.